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    講物堂--物業(yè)服務(wù)階段

    1.什么是物業(yè)管理?

    答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

     

    2.住房專項維修資金主要指的是什么?

    答:指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。

     

    3.住房專項維修資金的使用原則是什么?

    答:專項維修資金實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、??顚S?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。

     

    4.專項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的?

    答:是住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

     

    5.專項維修資金管理辦法中共用設(shè)施設(shè)備指的是什么?

    答:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。

     

    6.物業(yè)管理公共性服務(wù)的內(nèi)容包括哪些?

    答:包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備的維護和管理。

     

    7.業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何解決?

    答:可以依法追繳,并可加收每逾期一天3‰的滯納金。

     

    8.《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》應(yīng)當(dāng)?shù)侥膫€部門登記備案?

    答:房地產(chǎn)行政主管部門。

     

    9.物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費?

    答:物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋,簽字認(rèn)可后,開始計取物業(yè)管理費;也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取,另有約定的除外。例如:有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費,就屬于這種情況。

     

    10.納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交,物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由誰交?

    答:由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

     

    11.物業(yè)企業(yè)代收取水、電、氣等能源費用時,有何規(guī)定?

    答: 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。任何單位不得強行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳相關(guān)費用,確需委托的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同,實行市場化運作。

     

    12.在計算物業(yè)管理費時,計費面積以什么為準(zhǔn)?

    答:計費面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn),這個建筑面積包括兩個部分:一部分是套內(nèi)建筑面積,一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋,以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。

     

    13.公共區(qū)域的照明費用,誰來負(fù)責(zé)?

    答:公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明,這部分能源費用應(yīng)由受益人承擔(dān);一般慣例是,按單元門進行分?jǐn)傎M用。因此,住戶除了繳納本戶所用能源費用外,還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M用,而欠費的后果是眾人受損。

     

    14.業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費,物業(yè)公司怎么辦?

    答:商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主解決,業(yè)主不能以此為由不交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反,是一種違約行為,物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行業(yè)務(wù),交納物業(yè)管理費;如業(yè)主繼續(xù)違約的,物業(yè)公司可以采取法律手段,起訴業(yè)主或提出仲裁,要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。

    最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系,出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任,不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司存在著委托關(guān)系,就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外,在房屋維修方面也存在這種類似的情況,希望消費者辨清責(zé)任的承擔(dān)者,避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉,讓應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任者無法推托,以便住房消費者更好地保護自己的利益。

     

    15.《物業(yè)管理條例》的立法目的是什么?

    答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。

     

    16.物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中主要有什么內(nèi)容?

    答:有物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。

     

    17.前期物業(yè)管理指的是什么?

    答:指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

     

    18.物業(yè)管理服務(wù)收費是指什么?

    答:指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托,對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、修繕、整治及提供其它相關(guān)服務(wù)所收取的費用。

     

    19.什么是業(yè)主? 業(yè)主大會如何構(gòu)成?

    答:房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會 。

     

    20.業(yè)主公約應(yīng)主要對那些事項作出約定?

    答:主要有有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等。

     

    21.業(yè)主大會作出的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的事項有哪些?

    答:制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定。

     

    22.物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)如何約定?
    答:應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定時,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

     

    23.《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會會議的召開作了什么規(guī)定?

    答:召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

     

    24.按《物業(yè)管理條例》中規(guī)定,物業(yè)的共用部位、設(shè)施設(shè)備如果建設(shè)單位擅自處分了,應(yīng)該怎么進行處罰?

    答:應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 

     

    25.業(yè)主委員會的主要職責(zé)是什么?

    答:(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

     

    26.物業(yè)出售前建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)買受人明示什么,雙方的承諾方式是什么?

    答:應(yīng)該將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。雙方應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

     

    27.根據(jù)《物業(yè)管理條例》,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電等單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是什么?

    答:應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責(zé)任。

     

    28.物業(yè)存在或出現(xiàn)安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時應(yīng)如何處理?

    答:責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責(zé)任人承擔(dān)。

     

    29.新建物業(yè)項目的物業(yè)承接驗收作用是什么?

    答:⑴進一步明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;⑵確保物業(yè)具備正常的使用功能;⑶為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

     

    30.新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房應(yīng)由誰配備?

    答:應(yīng)由建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置。

     

    31.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的召開形式有哪幾種?

    答:①采用集體討論的形式,②采用書面征求意見的形式。

     

    32.《物業(yè)管理條例》規(guī)定對物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督的部門有哪些?

    答:縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門。

     

    33.業(yè)主大會籌備小組成員有哪些?

    答:業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、居委會、所在地物業(yè)管理主管部門

     

    34.政府投資建設(shè)項目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區(qū)域采取什么方式選擇物業(yè)管理企業(yè)?

    答:必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。

     

    35.住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)管理企業(yè)?

    答:應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘。

     

    36.物業(yè)服務(wù)收費的確立原則是什么?

    答:應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

     

    37.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備如果用來經(jīng)營,其受益如何處置?

    答:所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

     

    38.業(yè)主裝修房屋時,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)分別是什么?

    答:業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

     

    39.物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某項業(yè)務(wù)承包給了專業(yè)公司,那么將來出現(xiàn)責(zé)任事故,應(yīng)由誰負(fù)責(zé)?

    答:應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

     

    40.負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理收費的管理和監(jiān)督的是哪些部門?

    答:由市物價局會同市房地產(chǎn)管理部門。

     

    41.物業(yè)管理服務(wù)收費區(qū)別不同對象,不同項目分哪幾種價格管理形式?

    答:分政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式。

     

    42.普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行什么價格管理?

    答:政府指導(dǎo)價。

     

    43.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的收費糾紛應(yīng)如何解決?

    答:可由業(yè)主委員會調(diào)處,調(diào)處不成的可向市物價部門申請裁定,對裁定不服的,可向人民法院起訴。

     

    44.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)在什么情況下按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)?

    答:應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。

     

    45.業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務(wù)有哪些?

    ① 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

    ② 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

    ③ 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

    ④ 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

    ⑤ 按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

    ⑥ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

     

    46.由物價部門、房管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)查處的有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費違規(guī)情形有哪些?

    答:

    (1)超出政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)制定價格的。

    (2)擅自設(shè)立強制性收費項目,亂收費用的。

    (3)不實行明碼標(biāo)價或不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的。

    (4)只收費不服務(wù)或不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的。

    (5)其它違反有關(guān)法律法規(guī)的行為

     

    47.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括哪幾部分?

    答:

    (1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。

    (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。

    (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。

    (4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。  

    (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。

    (6)辦公費用。

    (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

    (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

    (9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

     

    48.業(yè)主大會的目標(biāo)和職責(zé)是什么?

    答:①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;②選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);④決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;⑥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

     

    49.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有何要求?

    答:物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。

    物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任,應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定,未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

    物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。

     

    50.住宅專項維修資金與物業(yè)服務(wù)費有啥區(qū)別?

    答:物業(yè)服務(wù)費主要用于物業(yè)管理企業(yè)為整個物業(yè)管理項目的全體業(yè)主提供的公共服務(wù)費用。內(nèi)容涉及綠地養(yǎng)護、公用設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)、公共秩序管理、衛(wèi)生保潔等。而專項維修資金是指專項用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后,進行中修、大修、更新和改造工程的費用。專項維修資金屬于個人,物業(yè)服務(wù)費顯然沒有這種特性。

     

    51.如何處理好業(yè)主投訴?

    答:

    ①應(yīng)耐心聽取業(yè)主意見,虛心接受業(yè)主批評,用心地聽清楚業(yè)主所反映的問題。

    ②對業(yè)主所反映的問題一定要問清楚,不要主觀推斷。

    ③對用戶反映的問題要做好書面記錄。

    ④對反映的問題要及時了解事情真相,向業(yè)主回復(fù)具體工作時間和具體解決辦法。

    ⑤及時了解處理問題的程度,向業(yè)主報告問題處理的過程,并征詢對處理結(jié)果的意見。

    ⑥及時向上一級主管匯報,以便更好更快的解決問題。

     

    52.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),應(yīng)履行哪些職責(zé)?

    答:

    (1)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

    (2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

    (3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

    (4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

     

    53.物業(yè)管理的基本內(nèi)容有哪些?

    答:物業(yè)管理基本內(nèi)容按照物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的性質(zhì)和服務(wù)的方式,可分為三大類,即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。第一大類常規(guī)性的公共服務(wù),是物業(yè)管理最基本且必須做好的工作。主要有;①房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監(jiān)督;②房屋設(shè)備設(shè)施的管理;③環(huán)境衛(wèi)生的管理;④綠化管理;⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序和安全防范工作;⑥車輛道路管理;⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。第二大類針對性的專項服務(wù)和第三大類委托性的特約服務(wù),是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求協(xié)商確定的,如日常生活類服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)、金融服務(wù)等。

     

    54.業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?

    答:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議,都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

    召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主,住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,還應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

    業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

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